土地の価格にはさまざまな指標があります。妥当な価格で土地土地取引を行うには、まずはそれぞれの指標について理解し、適正な実勢価格を知らなくてはなりません。本記事では、土地の価格についてわかりやすく解説するとともに、実際の取引価格の基準として使われることが多い「実勢価格」の調べ方についても解説します。
土地の価格とは
土地を売買するには「土地の価格」を決める必要があります。ただし土地の価格はさまざまな要因を考慮して決定され、また同じ土地でも、目的に合わせていくつもの「価格」が存在しています。
ここではまず、「実勢価格」「公示価格」「路線価格」「基準地価」そして「固定資産税評価額」について見ていきましょう。
実勢価格
実勢価格とは、ある土地が市場で売買される際の現実的な価格のことで、不動産取引の際の価格交渉や購入判断の基準として用いられます。
実勢価格は、実際の取引データや周辺地域の取引事例、立地条件、用途地域、敷地面積、地形、利便性、経済状況など、様々な要素を考慮して決定されるものです。
実勢価格は不動産業者や不動産鑑定士が土地の評価を行う際の基準としても使われますが、価格は常に変動し、時期や状況によって大きく異なることもあります。そのため土地取引を行う際には、最新の市場データや情報収集が不可欠です。
なお実税価格の実態を調査する際は、国土交通省が提供している土地総合情報システムが便利です。具体的な操作方法等については後ほど説明します。
公示地価
公示地価とは、国（国土交通省土地鑑定委員会）が全国の調査地点（標準地）を基準に定めた都市の土地価格の目安です。調査は1地点あたり2名の不動産鑑定士によって行われ、毎年1月1日時点の土地の価格が1㎡単位で算定されます。
公示地価は土地の相場を把握するための指標として用いられ、これにより土地取引の透明性が確保され、市場参加者間での情報格差が縮小されることが期待されます。
ただし公示地価はあくまで参考価格であり、上で説明した実勢価格とは必ずしも一致しないことが少なくありません。実際の取引価格は、個々の土地の特徴や市場状況によって大きく異なることがあるため、土地の取引を行う際は注意が必要です。
基準地価
基準地価は都道府県が定める土地の価格指標です。公示地価と同様に、基準地1㎡あたりの価格が算定されます。ただし算定のタイミングは毎年7月1日時点です。基準地の調査では土地の立地条件、利便性、用途地域、地目、面積に加え、周辺の取引事例や不動産鑑定士の意見なども参考にされます。
基準地価は土地の評価や取引の際の参考価格として用いられ、特に市町村が行う土地の再編や開発事業において重要な指標となります。ただしあくまで参考価格であり、実勢価格や公示地価、路線価格とは必ずしも一致しません。
路線価格
路線価格は、国税庁が毎年公表する土地の価格指標のひとつです。都道府県の主要な道路沿いの土地1㎡あたりの価格（毎年1月1日時点）が定められ、主に土地の相続税や贈与税の評価額を算定する際に用いられます。
路線価格は、土地の利便性や立地条件を反映した価格であり、周辺地域の土地価格の傾向を把握するための目安となります。路線価格は、土地の価格を横断的に比較することができるため、土地取引や資産評価においても参考資料として利用されることが少なくありません。
ただし路線価格もあくまで評価額の基準であって、実勢価格や公示地価とは異なる場合があります。
固定資産税評価額
固定資産税評価額は、土地や建物に対して課される固定資産税の算定基礎となる価格です。各市町村が毎年、土地の所在地や用途地域、地目、面積などを考慮して評価額を決定します。この評価額に税率をかけることで、土地や建物の固定資産税が算定されます。
固定資産税評価額は、土地の公共負担を公平に分担するための指標のひとつです。また、土地の開発や利用に関する政策や計画の策定にも影響を与えるため、市町村や不動産関係者にとって重要な情報となります。
ただし、固定資産税評価額は、実勢価格や公示地価、路線価格とは異なる評価方法が採用されているため、それらの価格とは必ずしも一致しないことがあります。
実勢価格の調べ方
実勢価格は、売主と買主のあいだで協議し合意することで決められます。とはいえ上で説明したように、協議の際にははさまざまな「基準」や「指標」が考慮されます。
一般的な実勢価格は国や都道府県が算出した地価（公示価格や路線価格、基準地価など）をもとに計算できますが、もっと簡単に調べたいのであれば、国土交通省の「取引価格情報」を利用するのが便利です。
ここでは取引価格情報をインターネット上で参照できる「土地総合情報システム」の使い方を紹介します。
土地総合情報システムの活用
土地総合情報システムでは、以下のような「土地の価格」を知ることができます。
- 指定した地域の「過去の取引価格」
- 国や都道府県が算出した地価
まずはサイトにアクセスしてみましょう。
リンク：国土交通省 土地総合情報システム
土地総合情報システムの操作方法
ここからは土地総合情報システムの操作方法を簡単に説明していきます。
トップページに表示されているのは、大きく分けて「不動産取引価格情報検索（過去の取引価格）」と「地価公示 都道府県地価調査（公示価格や路線地価など）」の、それぞれの検索リンクです。
実勢価格を知りたい場合は「不動産取引価格情報検索」をクリックします。
日本地図が表示されたページに切り替わります。ここでは以下の流れで、調べたい土地を指定します。
①時期を選ぶ
画面上でこのまま検索する場合、画面左上のプルダウンメニューから、2017年1月から現在までの時期（土地が取引された時期）を「四半期単位」で指定できます（2023年3月現在）。もしくは2005年7月から直近までの取引データをダウンロードすることもできます。
②種類を選ぶ
宅地、土地、土地と建物、中古マンション、農地、林地のいずれか、もしくは「すべて」を指定します。
③地域を選ぶ
左下のプルダウンメニューから、都道府県、市区町村、地区を指定します。その後、「この条件で検索」をクリックすると「不動産取引価格情報」の一覧が表示されます。
上の③の代わりに、画面中央にある日本地図をクリックして指定することもできます。都道府県をクリックすると、詳細地図が表示されます。
地図の縮尺は「広域（都道府県全体）」から「詳細」まで7段階に変えられます。調査したい地域にマウスカーソルを乗せると、「不動産取引価格情報」へのリンクが表示されます。
土地総合情報システムの使い方は簡単です。ぜひ気軽に利用してみてください。
土地価格の調べ方を学んで妥当な価格で土地を売買しよう
土地総合情報システムなどで調べた土地価格は、あくまで参考です。実際に土地の取引を行う際は、売主・買主それぞれが合意できる土地価格を決める必要があります。この記事を参考に実勢価格を把握して、土地の取引を優位に進めましょう。
